Procedura zawarcia umowy z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości, celem zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku. - Punkt Informacyjny ds. Telekomunikacji

Nazwa procedury:
Procedura zawarcia umowy z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości, celem zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku (art. 30 ustawy [1]).

ORGAN: nie dotyczy.

OPŁATA SKARBOWA: nie dotyczy.

INFRASTRUKTURA: przyłącze telekomunikacyjne, instalacja telekomunikacyjna, kabel telekomunikacyjny.

AKTY PRAWNE:
- [1] ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (tekst jednolity:  Dz.U. 2023 r. poz. 733, z późn. zm.),
- [2] ustawa z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne (tekst jednolity: Dz.U. 2022 r. poz. 1648, z późn. zm.),
- [3] ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. 2023 r. poz. 344, z późn. zm.).

OPŁATY: Nie dotyczy.

OPIS PROCEDURY:
Zgodnie z treścią art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, „Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, jest obowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, polegający na:
1) zapewnieniu możliwości wykorzystywania istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku, jeżeli powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe,
2) umożliwieniu doprowadzenia przyłącza telekomunikacyjnego aż do punktu styku,
3) umożliwieniu wykonania instalacji telekomunikacyjnej budynku, jeżeli:
a) nie istnieje instalacja telekomunikacyjna budynku przystosowana do dostarczania usług szerokopasmowego dostępu do Internetu o przepustowości co najmniej 30 Mb/s lub
b) istniejąca instalacja telekomunikacyjna budynku przystosowana do dostarczania usług szerokopasmowego dostępu do Internetu o przepustowości co najmniej 30 Mb/s nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,
4) umożliwieniu korzystania z punktu styku,
5) umożliwieniu utrzymywania, eksploatacji, przebudowy lub remontu przyłącza telekomunikacyjnego lub instalacji telekomunikacyjnej budynku będących własnością tego przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,
6) umożliwieniu wejścia na teren nieruchomości, w tym do budynku, w zakresie niezbędnym do korzystania z dostępu, o którym mowa w pkt 1-5 i ust. 3
- w celu zapewnienia telekomunikacji w tym budynku.”
Jednocześnie dopełnieniem obowiązków zapewnienia dostępu przez właścicieli, użytkowników wieczystych nieruchomości lub zarządców nieruchomości, odpowiadają obowiązki właścicieli infrastruktury, znajdującej się na nieruchomości bądź budynku, zgodnie bowiem z przepisem art. 30 ust. 3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych: „Właściciel kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku lub przyłącza telekomunikacyjnego niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym ani właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości, na której znajduje się ta infrastruktura, jest obowiązany udostępnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu takie przyłącze, instalację, całość lub część kabla, w tym w szczególności włókno światłowodowe, jeżeli doprowadzenie przyłącza telekomunikacyjnego, wykonanie instalacji telekomunikacyjnej budynku, doprowadzenie kolejnego kabla telekomunikacyjnego do budynku lub umieszczenie takiego kabla w istniejącej kanalizacji kablowej byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe.”
Stosownie natomiast do przepisu art. 30 ust. 4 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych: „Warunki dostępu, o którym mowa w ust. 1 i 3, określa umowa zawarta między przedsiębiorcą telekomunikacyjnym a odpowiednio właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości, właścicielem kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku lub przyłącza telekomunikacyjnego. Zawarcie umowy, o którym mowa w zdaniu pierwszym, stanowi czynność zwykłego zarządu.”
Zgodnie z art. 184a ustawy [3] o gospodarce nieruchomościami, zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zarządcą może być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną.

Skierowanie zapytania do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem udzielenia informacji.
Zgodnie z art. 30 ust. 1e ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, przedsiębiorca telekomunikacyjny może zwrócić się do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości z wnioskiem o udzielenie mu informacji o:
1) danych kontaktowych właściciela kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
2) podmiotach korzystających z punktu styku;
3) innych przedsiębiorcach telekomunikacyjnych korzystających z kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
4) numerze księgi wieczystej nieruchomości;
5) osobach lub podmiotach uprawnionych do zawarcia umowy w sprawie dostępu do nieruchomości i budynku, wraz z ich adresami do doręczeń.
Przepisy ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych nie dookreślają, jaką formę ma przybrać wniosek przedsiębiorcy telekomunikacyjnego o udzielenie informacji. Zdaje się zatem, że o informacje można wystąpić zarówno pisemnie, wysyłając wniosek pocztą, jak i elektronicznie wysyłając go np. pocztą elektroniczną.

Udzielenie informacji przez właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcę nieruchomości.
Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, do którego przedsiębiorca telekomunikacyjny zwrócił się o udostępnienie informacji, obowiązany odpowiedzieć na wniosek w terminie 14 dni od jego otrzymania i udzielić przedsiębiorcy odpowiednich informacji. Jeśli właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości nie jest w posiadaniu informacji, o które wystąpił przedsiębiorca, wówczas obowiązany jest w tym samym terminie poinformować o tym przedsiębiorcę.

Ustalenie, czy nieruchomość wyposażona jest w przyłącze telekomunikacyjne i instalację telekomunikacyjną budynku oraz, czy istniejące przyłącze telekomunikacyjne i instalacja telekomunikacyjna budynku spełniają wymagania przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.
Przedsiębiorca telekomunikacyjny może domagać się od właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości, zapewnienia mu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku i punktu styku, na potrzeby budowy własnego przyłącza telekomunikacyjnego lub instalacji telekomunikacyjnej, w przypadku:
(1) gdy nie istnieje instalacja telekomunikacyjna budynku przystosowana do dostarczania usług szerokopasmowego dostępu do Internetu o przepustowości, co najmniej 30 Mb/s, lub
(2) gdy, istniejąca instalacja telekomunikacyjna budynku, przystosowana jest do dostarczania usług szerokopasmowego dostępu do Internetu o przepustowości, co najmniej 30 Mb/s, ale nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu – warunek ten na mocy art. 30 ust. 1a ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, uważa się za spełniony w szczególności gdy:
a) właściciel instalacji telekomunikacyjnej budynku nie podejmuje negocjacji z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym w sprawie dostępu do tej instalacji,
b) właściciel instalacji telekomunikacyjnej budynku odmawia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do tej instalacji,
c) oferowane warunki dostępu do instalacji są dyskryminujące lub uniemożliwiają przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu oferowanie użytkownikom końcowym konkurencyjnych warunków świadczenia usług, w tym cenowych i jakościowych,
d) przedsiębiorca telekomunikacyjny świadczy usługi w innej technologii niż instalacja telekomunikacyjna w budynku.
W sytuacji, gdy na nieruchomości znajduje się infrastruktura w postaci instalacji telekomunikacyjnej, bądź przyłącza telekomunikacyjnego, które spełniają wymogi przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, może on wobec właściciela kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku lub przyłącza telekomunikacyjnego, niebędącego przedsiębiorcą telekomunikacyjnym (na zasadzie art. 30 ust. 3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usługi i sieci telekomunikacyjnych), domagać się:
(1) zapewnienia dostępu, obejmującego udostępnienie takiego przyłącza, instalacji, całości lub części kabla, w tym w szczególności włókna światłowodowego, jeżeli doprowadzenie przyłącza telekomunikacyjnego, wykonanie instalacji telekomunikacyjnej budynku, doprowadzenie kolejnego kabla telekomunikacyjnego do budynku lub umieszczenie takiego kabla w istniejącej kanalizacji kablowej, byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe,
(2) zapewnienia dostępu poprzez zapewnienie możliwości wykorzystywania istniejącego przyłącza telekomunikacyjnego lub istniejącej instalacji telekomunikacyjnej budynku, jeżeli powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe.
Przedsiębiorca telekomunikacyjny, w przypadku, gdy właścicielem infrastruktury telekomunikacyjnej, w jaką wyposażona jest nieruchomość, w tym budynek jest inny przedsiębiorca telekomunikacyjny, może na zasadzie art. 139 ust. 1 pkt. 2 ustawy [2] Prawo telekomunikacyjne, domagać się od niego zapewnienia dostępu do tej infrastruktury, polegającego na współkorzystaniu z kabli telekomunikacyjnych w budynku, aż do zlokalizowanego w budynku lub poza nim punktu ich połączenia z publiczną siecią telekomunikacyjną, w tym udostępnianiu całości lub części kabla, w szczególności włókna światłowodowego, jeżeli:
a) powielenie infrastruktury telekomunikacyjnej byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe,
b) udostępniający przedsiębiorca telekomunikacyjny jest właścicielem tej infrastruktury telekomunikacyjnej lub na podstawie przepisów prawa, wyroku sądu lub decyzji, miał prawo do jej umieszczenia na nieruchomości, nad nią lub pod nią.
Ponadto przedsiębiorca telekomunikacyjny, stosownie do art. 30 ust. 1 pkt. 4, 5 i 6 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usługi i sieci telekomunikacyjnych, uprawniony jest do dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, wobec właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem:
- umożliwienia korzystania z punktu styku,
- umożliwienia utrzymywania, eksploatacji, przebudowy lub remontu przyłącza telekomunikacyjnego lub instalacji telekomunikacyjnej budynku będących własnością tego przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,
- umożliwieniu wejścia na teren nieruchomości, w tym do budynku, w zakresie niezbędnym do korzystania z dostępu.

Złożenie wniosku do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem ustalenia warunków dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku.
W sytuacji, w której na nieruchomości nie ma przyłącza, bądź instalacji telekomunikacyjnej budynku, albo taka istniejąca instalacja nie spełnia wymogów przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, wszczyna on negocjacje z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości, celem ustalenia warunków dostępu, na zasadzie art. 30 ust. 1 pkt. 2 i 3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych.
W przypadku natomiast ustalenia, że na nieruchomości znajduje się istniejące przyłącze telekomunikacyjne lub istniejąca instalacja telekomunikacyjna budynku, a powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieopłacalne lub technicznie niemożliwe, przedsiębiorca telekomunikacyjny wszczyna negocjacje z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości na zasadzie art. 30 ust. 1 pkt. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych.
Pamiętać należy o dokładnym dokumentowaniu przebiegu rokowań oraz prawidłowym skierowaniu wniosku do podmiotów, które są adresatami obowiązku zapewnienia dostępu.

Prowadzenie negocjacji.
Warunki udostępnienia nieruchomości, w tym dostępu do budynku oraz punktu styku, strony określają w drodze umowy cywilnej, która może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Najważniejsze elementy umowy, podlegające negocjacji, to określenie:
- przedmiotu dostępu, m.in. poprzez opisanie nieruchomości,
- zakresu i sposobu udostępnienia nieruchomości,
- obowiązków stron,
- zakresu wykonywanych prac instalacyjnych,
- warunków zapewnienia możliwości usuwania awarii.

Zawarcie umowy.
Ustalenie wszystkich elementów umowy kończy negocjacje stron i umożliwia zawarcie umowy.
Zawarcie tej umowy stanowi czynność zwykłego zarządu.

Wystąpienie do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej, o wydanie decyzji zastępującej umowę w sprawie udostępnienia nieruchomości, w tym dostępu do budynku oraz punktu styku.
Z art. 30 ust. 5 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, wynika, że do dostępu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, stosuje się odpowiednio przepisy art. 19 ust. 2 i i 2a, art. 20, art. 21 ust. 2-3, art. 22 ust. 1, 5 i 8-10, art. 23 i art.24a ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, z tym, że termin zawarcia umowy dostępu wynosi 30 dni od dnia wystąpienia przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego z wnioskiem o jej zawarcie.
Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 w związku z art. 30 ust. 5 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, w przypadku odmowy udzielenia dostępu lub niezawarcia umowy o dostępie, każda ze Stron może zwrócić się do Prezesa UKE z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie dostępu do nieruchomości, w tym do budynku, oraz punktu styku.
Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przedsiębiorca telekomunikacyjny może złożyć do Prezesa UKE wniosek o wydanie decyzji w przedmiocie dostępu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych tylko wtedy, gdy wcześniej wystąpił do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości, niebędącego przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, o zawarcie umowy o dostępie do nieruchomości, a następnie wystąpiła jedna z opisanych powyżej okoliczności, wymienionych w art. 21 ust. 2 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych.
Wniosek przedsiębiorcy telekomunikacyjnego powinien:
- określać, o jaki rodzaj dostępu przedsiębiorca telekomunikacyjny wnioskuje,
- zawierać udokumentowany przebieg procesu negocjacji,
- wskazywać dokładne adresy budynków, do których przedsiębiorca telekomunikacyjny żąda dostępu,
- wskazywać numery ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości, na których posadowione są budynki, o których mowa powyżej lub dla posadowionych na tych nieruchomościach budynków, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,
- szczegółowo wskazywać elementy infrastruktury telekomunikacyjnej, jakie przedsiębiorca telekomunikacyjny zamierza realizować w budynkach lub do których operator żąda dostępu
- przedstawienie wymagań związanych z dostępem.
Ostateczna decyzja w sprawie dostępu stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu można dokonać także na wniosek Prezesa UKE (art. 30 ust. 5a ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych).