Procedura zawarcia umowy z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości, celem zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku. - Punkt Informacyjny ds. Telekomunikacji

Nazwa procedury:
Procedura zawarcia umowy z właścicielem, użytkownikiem wieczystym nieruchomości lub zarządcą nieruchomości, celem zapewnienia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku (art. 30 ustawy [1]).

ORGAN: nie dotyczy.

OPŁATA SKARBOWA: nie dotyczy.

INFRASTRUKTURA: przyłącze telekomunikacyjne, instalacja telekomunikacyjna, kabel telekomunikacyjny.

AKTY PRAWNE:
- [1] ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (tekst jednolity:  Dz.U. 2024 r. poz. 604, z późn. zm.),
- [2] ustawa z dnia 12 lipca 2024 r. Prawo komunikacji elektronicznej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1221),
- [3] ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 1145, z późn. zm.).

OPŁATY: Nie dotyczy.

OPIS PROCEDURY:
Zgodnie z treścią art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, „Właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, niebędący przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, jest zobowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp telekomunikacyjny do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, polegający na umożliwieniu:
1) doprowadzenia szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami aż do punktu styku,
2) wykonania szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami dalej niż do punktu styku, jeżeli:
a) nie istnieje taka sieć lub
b) istniejąca sieć nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,
3) korzystania z punktu styku,
4) utrzymywania, eksploatacji, przebudowy lub remontu szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami będących własnością tego przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,
5) wejścia na teren nieruchomości, w tym do budynku, w zakresie niezbędnym do korzystania z dostępu, o którym mowa w pkt 1-4 i ust. 3- w celu zapewnienia telekomunikacji w tym budynku.”
Jednocześnie dopełnieniem obowiązków zapewnienia przedsiębiorcom telekomunikacyjnym dostępu telekomunikacyjnego do nieruchomości przez ich właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców, są obowiązki właścicieli wewnątrzbudynkowej infrastruktury technicznej, znajdującej się na nieruchomości, zgodnie bowiem z przepisem art. 30 ust. 3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych: „Właściciel wewnątrzbudynkowej infrastruktury technicznej, z wyłączeniem użytkownika rządowego, o którym mowa w art. 2 pkt 87 lit. a, b, d, e, g oraz h ustawy [2] Prawo komunikacji elektronicznej, jest obowiązany zapewnić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostęp do tej infrastruktury na potrzeby umieszczenia w niej lub na niej elementów szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami, jeżeli powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieefektywne lub technicznie niewykonalne. Jeżeli wewnątrzbudynkowa infrastruktura techniczna stanowi części składowe nieruchomości, do zapewnienia dostępu jest obowiązany właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości..”
Stosownie natomiast do przepisu art. 30 ust. 4 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych: „Zawarcie umowy o dostępie, o którym mowa w ust. 1 i 3, stanowi czynność zwykłego zarządu.
Zarządca nieruchomości, zgodnie z artykułem 184a ustawy [3] o gospodarce nieruchomościami, to przedsiębiorca zajmujący się działalnością gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami. Przepis ten stanowi jedyną w polskim systemie prawnym definicję tego pojęcia. Określenie to wprowadza wymaganie posiadania statusu przedsiębiorcy, który prowadzi działalność gospodarczą w tym obszarze. W codziennym rozumieniu zarządca nieruchomości to osoba lub firma, która sprawuje pieczę nad cudzym majątkiem nieruchomym, zajmuje się jego obsługą i administrowaniem. Właściciel powierza zarządcy odpowiedzialność za swoją nieruchomość, co oznacza, że zarządca działa w imieniu właściciela w zakresie powierzonych zadań związanych z zarządzaniem nieruchomością.
Zarządca nieruchomości jest więc podmiotem zewnętrznym, różnym od właściciela nieruchomości. Definicja zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami podkreśla profesjonalny charakter tego rodzaju działalności gospodarczej. Usługi świadczone przez zarządcę obejmują szeroki zakres działań związanych z administrowaniem i zarządzaniem nieruchomościami, realizowanych na zlecenie przez wyspecjalizowane podmioty.
Zarządzanie nieruchomością można również postrzegać jako element wykonywania prawa własności przez właściciela. Właściciel może sprawować zarząd osobiście lub zlecić go profesjonalnemu zarządcy. Warto zauważyć, że zarządzanie własnym majątkiem, będące częścią praw właścicielskich, odbywa się na odmiennych zasadach, które zależą od statusu prawnego właściciela i jego pozycji w systemie prawnym. Osoba zarządzająca swoim majątkiem nieruchomym we własnym imieniu, niezależnie od formy sprawowanego zarządu, nie jest w świetle przepisów ani w potocznym rozumieniu określana mianem zarządcy nieruchomości.

Skierowanie zapytania do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem udzielenia informacji.
Zgodnie z art. 30 ust. 1e ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, przedsiębiorca telekomunikacyjny może zwrócić się do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości z wnioskiem o udzielenie mu informacji o:
1) danych kontaktowych właściciela kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
2) podmiotach korzystających z punktu styku;
3) innych przedsiębiorcach telekomunikacyjnych korzystających z kabla telekomunikacyjnego, instalacji telekomunikacyjnej budynku i przyłącza telekomunikacyjnego;
4) numerze księgi wieczystej nieruchomości;
5) osobach lub podmiotach uprawnionych do zawarcia umowy w sprawie dostępu do nieruchomości i budynku, wraz z ich adresami do doręczeń.
Przepisy ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych nie dookreślają, jaką formę ma przybrać wniosek przedsiębiorcy telekomunikacyjnego o udzielenie informacji. Zdaje się zatem, że o informacje można wystąpić zarówno pisemnie, wysyłając wniosek pocztą, jak i elektronicznie wysyłając go np. pocztą elektroniczną.

Udzielenie informacji przez właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcę nieruchomości.
Zgodnie z  art. 30 ust. 1f ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości jest obowiązany udzielić przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu informacji, o których mowa w ust. 1e pkt 1, 2, 4 i 5, oraz – o ile są w jego posiadaniu – informacji, o których mowa w ust. 1e pkt 3, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wniosku w tej sprawie.
Jeżeli podmiot, o którym mowa w zdaniu pierwszym, nie posiada informacji, o których mowa w ust. 1e pkt 3, informuje o tym przedsiębiorcę telekomunikacyjnego w tym samym terminie.

Ustalenie, czy nieruchomość wyposażona jest w szybką sieć telekomunikacyjną wraz z powiązanymi zasobami lub, czy istniejąca sieć jest dostępna / odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.
Przedsiębiorca telekomunikacyjny może domagać się od właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości, zapewnienia mu dostępu do nieruchomości, w tym do budynku i punktu styku, na potrzeby:
1) doprowadzenia szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami aż do punktu styku,
2) wykonania szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami dalej niż do punktu styku, jeżeli:
a) nie istnieje taka sieć lub
b) istniejąca sieć nie jest dostępna lub nie odpowiada zapotrzebowaniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego,

Warunek, o którym mowa powyżej w pkt 2 lit. b, na mocy art. 30 ust. 1a ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, uważa się za spełniony w szczególności gdy:
1) właściciel szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami nie podejmuje negocjacji z przedsiębiorcą telekomunikacyjnym w sprawie dostępu do tej sieci wraz z powiązanymi zasobami;
2) właściciel szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami odmawia przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu dostępu do tej sieci wraz z powiązanymi zasobami;
3) oferowane warunki dostępu telekomunikacyjnego do szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami są dyskryminujące lub uniemożliwiają przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu oferowanie użytkownikom końcowym konkurencyjnych warunków świadczenia usług, w tym cenowych i jakościowych;
4) przedsiębiorca telekomunikacyjny świadczy usługi w innej technologii niż technologia, w której została wykonana istniejąca w budynku szybka sieć telekomunikacyjna wraz z powiązanymi zasobami.
W sytuacji, gdy na nieruchomości znajduje się infrastruktura w postaci wewnątrzbudynkowej infrastruktury technicznej, która spełnia wymogi przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, może on wobec jej właściciela (z wyłączeniem użytkownika rządowego, o którym mowa w art. 2 pkt 87 lit. a, b, d, e, g oraz h ustawy [2] Prawo komunikacji elektronicznej, domagać się zapewnienia dostępu do tej infrastruktury na potrzeby umieszczenia w niej lub na niej elementów szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami, jeżeli powielenie takiej infrastruktury byłoby ekonomicznie nieefektywne lub technicznie niewykonalne. Jeżeli wewnątrzbudynkowa infrastruktura techniczna stanowi części składowe nieruchomości, do zapewnienia dostępu jest obowiązany właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości.

Złożenie wniosku do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem ustalenia warunków dostępu do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku.
Przedsiębiorca telekomunikacyjny kieruje udokumentowany wniosek do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości, określający jego potrzeby w zakresie dostępu telekomunikacyjnego do tej nieruchomości.

Prowadzenie negocjacji.
Warunki dostępu telekomunikacyjnego do nieruchomości, w tym do budynku oraz punktu styku, strony określają w drodze umowy cywilnej, która może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Najważniejsze elementy umowy, podlegające negocjacji, to określenie:
- przedmiotu dostępu, m.in. poprzez opisanie nieruchomości,
- zakresu i sposobu udostępnienia nieruchomości,
- obowiązków stron,
- zakresu wykonywanych prac instalacyjnych,
- warunków zapewnienia możliwości usuwania awarii,
- kosztów utrzymania udostępnionej szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami,
- warunków utrzymania, eksploatacji, przebudowy lub remontu szybkiej sieci telekomunikacyjnej wraz z powiązanymi zasobami.
Pamiętać należy o dokładnym dokumentowaniu przebiegu rokowań oraz prawidłowym skierowaniu wniosku do podmiotów, które są adresatami obowiązku zapewnienia dostępu.

Zawarcie umowy.
Ustalenie wszystkich elementów umowy kończy negocjacje stron i umożliwia zawarcie umowy.
Zawarcie tej umowy stanowi czynność zwykłego zarządu.

Wystąpienie do Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej, o wydanie decyzji zastępującej umowę w sprawie udostępnienia nieruchomości, w tym dostępu do budynku oraz punktu styku.
Z art. 30 ust. 5 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, wynika, że do dostępu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 i 3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, stosuje się odpowiednio przepisy działu III rozdziału 3 ustawy [2] Prawo komunikacji elektronicznej, z tym, że termin zawarcia umowy dostępu wynosi 30 dni od dnia wystąpienia przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego z wnioskiem o jej zawarcie.
W przypadku odmowy udzielenia dostępu lub niezawarcia umowy o dostępie, każda ze Stron może zwrócić się do Prezesa UKE z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie dostępu telekomunikacyjnego do nieruchomości, w tym do budynku, oraz punktu styku.
Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przedsiębiorca telekomunikacyjny może złożyć do Prezesa UKE wniosek o wydanie decyzji w przedmiocie dostępu, o którym mowa w art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych tylko wtedy, gdy wcześniej wystąpił do właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości, niebędącego przedsiębiorcą telekomunikacyjnym, o zawarcie umowy o dostępie telekomunikacyjnym do nieruchomości.
Wniosek przedsiębiorcy telekomunikacyjnego powinien:
- określać, o jaki rodzaj dostępu przedsiębiorca telekomunikacyjny wnioskuje,
- zawierać udokumentowany przebieg procesu negocjacji,
- wskazywać dokładne adresy budynków, do których przedsiębiorca telekomunikacyjny żąda dostępu,
- wskazywać numery ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości, na których posadowione są budynki, o których mowa powyżej lub dla posadowionych na tych nieruchomościach budynków, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności,
- szczegółowo wskazywać elementy infrastruktury telekomunikacyjnej, jakie przedsiębiorca telekomunikacyjny zamierza realizować w budynkach lub do których operator żąda dostępu
- określać wymagania przedsiębiorcy telekomunikacyjnego związane z wnioskowanym dostępem telekomunikacyjnym do wskazanych we wniosku nieruchomości.
Ostateczna decyzja Prezesa UKE w sprawie dostępu, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Wpisu takiego można dokonać także na wniosek Prezesa UKE (art. 30 ust. 5a ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych).