Procedura zawarcia umowy o korzystanie z nieruchomości celem umieszczenia na nieruchomości obiektów i urządzeń infrastruktury telekom. w celu niezwiązanym z zapewnieniem telekom. w budynku znajdującym się na tej nieruchomości - Punkt Informacyjny ds. Telekomunikacji

Nazwa procedury:
Procedura zawarcia umowy o korzystanie z nieruchomości celem umieszczenia na nieruchomości obiektów i urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej w celu niezwiązanym z zapewnieniem telekomunikacji w budynku znajdującym się na tej nieruchomości (art. 33 ustawy [1])

ORGAN: nie dotyczy.

OPŁATA SKARBOWA: nie dotyczy.

INFRASTRUKTURA: kanalizacja kablowa, podbudowa słupowa dla telekomunikacyjnych linii kablowych, telekomunikacyjna linia kablowa napowietrzna oraz podziemna, przyłącze telekomunikacyjne, kabiny telekomunikacyjne, szafy i słupki telekomunikacyjne oraz inne podobne, w tym linia elektroenergetyczna niezbędna do zasilania urządzeń telekomunikacyjnych, a także punkt dostępu bezprzewodowego o bliskim zasięgu (niewielkie urządzenie radiowe o małej mocy, wyposażone w jedną lub więcej anten o krótkim zasięgu i nieznacznym oddziaływaniu na krajobraz, pozwalające użytkownikom uzyskać bezprzewodowy dostęp do sieci telekomunikacyjnej niezależnie od rodzaju tej sieci – ruchomej lub stacjonarnej, posiadające cechy fizyczne i techniczne określone w aktach wykonawczych wydawanych przez Komisję Europejską, o których mowa w art. 57 ust. 2 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/1972 z dnia 11 grudnia 2018 r. ustanawiającej Europejski kodeks łączności elektronicznej (Dz. Urz. UE L 321 z 17.12.2018, str. 36, z późn. zm.)

AKTY PRAWNE:
- [1] ustawa z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (tekst jednolity: Dz.U. 2025 r. poz. 311, z późn. zm.),
- [2] ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. 2025 r. poz. 1691),
- [3] ustawa z dnia 12 lipca 2024 r. Prawo komunikacji elektronicznej (Dz.U. 2024 r. poz. 1221 z późn. zm.),
- [4] ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: 2024 poz. 1145, z późn. zm.),
- [5] ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. 2025 r. poz. 1234),
- [6] ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 341).

OPŁATY: Nie dotyczy.

OPIS PROCEDURY:
Zgodnie z art. 33 ust.1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, w przypadkach innych niż określone w art. 30 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości, jest obowiązany zapewnić operatorom, użytkownikom rządowym, o których mowa w art. 2 pkt. 87 lit. a, b, d oraz h ustawy [3] Prawo komunikacji elektronicznej, oraz jednostkom samorządu terytorialnego wykonującym działalność, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, dostęp do nieruchomości, w tym do budynku, polegający na umożliwieniu umieszczenia na nich elementów sieci telekomunikacyjnej oraz powiązanych zasobów, a także ich eksploatacji i konserwacji, jeżeli nie uniemożliwia to racjonalnego korzystania z nieruchomości, w szczególności nie prowadzi do istotnego zmniejszenia wartości nieruchomości.
Przy czym zgodnie z art. 33 ust.2 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, taki dostęp do nieruchomości jest odpłatny, chyba, że strony postanowią inaczej lub dotyczy on umieszczenia, eksploatacji i konserwacji punktów dostępu bezprzewodowego o bliskim zasięgu na nieruchomościach, o których mowa w ust. 1, stanowiących obszar kolejowy, o którym mowa w art. 4 pkt 8 ustawy [5] z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym.
Warunki korzystania z nieruchomości ustala się w umowie, która zawierana jest w terminie 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora z wnioskiem o jej zawarcie (art. 33 ust.3 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych). Umowa, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Przepisy ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych co prawda nie wskazują formy, w jakiej umowa powinna zostać zawarta, to jednak dla celów dowodowych wskazane jest, aby umowa taka została zawarta na piśmie, co najmniej w formie dokumentowej. Jeśli przedsiębiorca telekomunikacyjny zamierza na podstawie zawartej umowy dokonać wpisu w księdze wieczystej, powinien zadbać o to, aby umowa została zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi, gdyż tylko taki dokument zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy [6] o księgach wieczystych i hipotece może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej, jeśli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
Jeżeli w tym terminie nie zostanie zawarta umowa, stosuje się odpowiednio przepisy art. 124 i art. 124a ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z art. 33 ust.7 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych.

Złożenie wniosku do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości celem ustalenia warunków korzystania z nieruchomości.
Z inicjatywą podjęcia negocjacji występuje operator. Zgodnie art. 2 pkt 40b ustawy [3] Prawo komunikacji elektronicznej, operatorem jest przedsiębiorca telekomunikacyjny lub inny podmiot uprawniony do wykonywania działalności gospodarczej na podstawie odrębnych przepisów, który wykonuje działalność gospodarczą polegającą na dostarczaniu publicznej sieci telekomunikacyjnej lub świadczeniu powiązanych usług. Operator wniosek taki kieruje do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości. Należy pamiętać o udokumentowaniu doręczenia wniosku właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub zarządcy nieruchomości w celu umożliwienia ustalenia daty początkowej negocjacji oraz ewentualnego upływu terminu na zawarcie umowy.

Prowadzenie negocjacji.
Warunki udostępnienia nieruchomości strony określają w drodze wynegocjowanej umowy cywilnej. Pamiętać należy o dokładnym dokumentowaniu przebiegu rokowań.

Zawarcie umowy.
Ustalenie wszystkich elementów umowy kończy negocjacje stron i umożliwia zawarcie umowy, która może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej. Jeśli przedsiębiorca telekomunikacyjny zamierza na podstawie zawartej umowy dokonać wpisu w księdze wieczystej, powinien zadbać o to, aby umowa została zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi, gdyż tylko taki dokument zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy [6] o księgach wieczystych i hipotece może stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej, jeśli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Wystąpienie do Starosty o wydanie decyzji zastępującej umowę w sprawie korzystania z nieruchomości.
Stosownie do treści art. 33 ust. 7 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, w przypadku, gdy umowa nie zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia wystąpienia operatora z wnioskiem o jej zawarcie, każda ze stron może zwrócić się do starosty z wnioskiem o wydanie decyzji, tzw. administracyjnej służebności przesyłu (art. 124 oraz art. 124a ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami). Wystąpienie do starosty winno nastąpić w przypadku bezskuteczności przeprowadzenia rokowań. Udokumentowanie takiej okoliczności jest możliwe, np. poprzez zawarcie w ostatnim piśmie kierowanym do właściciela, użytkownika wieczystego nieruchomości lub zarządcy nieruchomości informacji, iż propozycja operatora telekomunikacyjnego jest ostateczna i kończy negocjację stron. Należy przy tym pamiętać, że ani przepis art. 33 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych ani przepis art. 124 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, nie określają formy prowadzenia rokowań. Spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia, jako przesłanka wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości, oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi określone warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami. Z kolei niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażaniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 grudnia 2007 r., II SA/Go 579/07, LEX nr 357505). Operator może wystąpić do właściwego miejscowo starosty z wnioskiem o wydanie decyzji, gdy mimo wystąpienia do uprawnionej osoby z wnioskiem o zawarcie umowy i przeprowadzenia negocjacji, w terminie 30 dni nie zostanie zawarta stosowna umowa. W przypadku niezawarcia umowy w terminie 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora ze stosownym wnioskiem, zasadny jest tryb administracyjny uzyskania uprawnień do nieruchomości. W takim przypadku negocjacje przeprowadzone w celu zawarcia umowy, mogą być traktowane jako negocjacje, o których mowa w art. 124 ust. 3 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami. Bezskuteczny upływ terminu 30 dni od dnia wystąpienia przez operatora do właściciela uprawnia operatora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie przez organ decyzji zobowiązującej do udostępnienia nieruchomości  (por. Wyrok WSA w Opolu z 16.01.2024 r., I SAB/Op 1/24, LEX nr 3667714).
W postępowaniu z art. 124 ust. 1 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, mamy do czynienia z dwiema stronami - właścicielem i podmiotem ubiegającym się o dostęp do nieruchomości, a zatem chodzi o zawarcie między stronami stosownej umowy. Wyrażenie bowiem zgody przez właściciela, w sprawie wejścia na teren, zastępuje pozwolenie, o którym mowa w art. 124 ust. 1 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli zatem, mimo prowadzonych rokowań, nie doszło do umowy, to tym samym właściciel nie wyraził zgody na wykonywanie prac (wyrok NSA z dnia 5 października 2006 r., I OSK 1307/05, LEX nr 281429).
Zgodnie z treścią art. 124 ust. 1 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości, przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 124 ust.1 ustawy [4]). W zakresie urządzeń łączności publicznej decyzję w sprawie zezwolenia wydaje się w uzgodnieniu z Prezesem Urzędu Komunikacji Elektronicznej. Decyzja ta może być również wydana w przypadku braku planu miejscowego lub gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie jest wymagana (art. 124 ust.1b ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami). Udzielenie zezwolenia, o którym mowa w art. 124 ust. 1 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, przy czym sam upływ 30 dni, o których mowa w art. 33 ust. 3 i ust. 7 ustawy [1] o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych będącym lex specialis do ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami, jest wystarczający, aby wystąpić z odpowiednim wnioskiem do starosty. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań (art. 124 ust.3 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami). Decyzję wydaje się również wówczas, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, o czym stanowi art. 124a ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 113 ust. 6 oraz ust. 7 ustawy [4] o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe lub jeżeli dotychczas znany właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono po nim lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.