Procedura uzyskania decyzji, zastępującej zgodę na wejście na nieruchomość sąsiednią. - Punkt Informacyjny ds. Telekomunikacji

Nazwa procedury:
Procedura uzyskania decyzji, zastępującej zgodę na wejście na nieruchomość sąsiednią.

ORGAN: Postępowanie toczy się przed organem administracji architektoniczno-budowlanej, którym w pierwszej instancji jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent tego miasta.

INFRASTRUKTURA: Procedura może dotyczyć realizacji każdej infrastruktury telekomunikacyjnej, realizowanej w drodze zgłoszenia, bądź pozwolenia budowlanego. Najczęstsze przypadki wykorzystania tej procedury, dotyczą realizacji infrastruktury masztowej, bądź wieżowej, w sytuacji konieczności ustawienia dźwigu na nieruchomości sąsiedniej oraz ustawienia wiertnic poza pasem drogowym celem dokonania przewiertów sterowanych, w przypadku realizacji kanalizacji teletechnicznej, bądź linii telekomunikacyjnej podziemnej.

AKTY PRAWNE:
- [1] ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity:  Dz.U. 2023 r. poz. 775, z późn. zm.),
- [2] ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. 2023 r. poz. 682, z późn. zm.).
- [3] rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 12 lutego 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości (Dz. U. z 2021 r. poz. 296).

OPŁATY: Wniosek podlega opłacie skarbowej z tym zastrzeżeniem, że nie uiszcza opłaty jednostka samorządu terytorialnego, prowadząca działalność telekomunikacyjną w formie niewyodrębnionej w ramach jej osobowości prawnej.

OPIS PROCEDURY:
Celem postępowania jest udzielenie ochrony przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu, który chce zrealizować infrastrukturę telekomunikacyjną (obiekt na podstawie udzielonego pozwolenia budowlanego, bądź roboty budowlane na podstawie zgłoszenia) i jednocześnie zmuszony jest do wejścia na sąsiednią nieruchomość, , do budynku, lokalu, aby przeprowadzić prace.
Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w takiej sprawie stanowi art. 47 ust. 1 i 2 ustawy [2] Prawo budowlane, zgodnie z którym:
1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót, uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.
Podkreślenia wymaga, że przepis art. 47 ustawy [2] Prawo budowlane, normuje sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych, bezwzględnie wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, wiążącego się z pewnymi ograniczeniami w korzystaniu z praw podmiotu, dysponującego uprawnieniami do sąsiedniej nieruchomości, a wejście na teren sąsiadujący z terenem budowy, najczęściej jest związane z budową obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub budynkiem albo lokalem, względnie wiąże się z istotnym zbliżeniem do takiej granicy (zobacz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 24.02.2015 rok, sygn. II SA/Bk 1124/14).

Wystąpienie do właściciela sąsiedniej nieruchomości o wyrażenie zgody na wejście.
W postępowaniu administracyjnym, organ zobowiązany jest do zbadania, czy przedsiębiorca telekomunikacyjny będący inwestorem, podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na nieruchomość sąsiednią lub do budynku, lokalu oraz czy doszło do uzgodnienia warunków takiego wejścia.

Negocjacje.
Obowiązkiemprzedsiębiorcy telekomunikacyjnego jest nie tylko wykazać w postępowaniu, że podjął starania uzgodnienia wejścia na grunt (do budynku lub lokalu), ale również, że starania te okazały się bezskuteczne. Rozmowy przedsiębiorcy telekomunikacyjnego z właścicielem (najemcą) nieruchomości, budynku lub lokalu, prowadzone w oparciu o przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 1610 z późn. zm.), obejmują ustalenie terminu prowadzenia prac, wynagrodzenia za udostępnienie nieruchomości (rekompensaty), określają również przewidywany sposób oraz zakres wykorzystania nieruchomości.
Warto podkreślić, że art. 47 ustawy [2] - Prawo budowlane, nie przyznaje właścicielowi (najemcy) nieruchomości, budynku, lokalu lub uprawnienia do żądania, by prace wykonywane były w określony sposób, czy określoną technologią. Natomiast po stronie przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, nie tworzy uprawnienia do umieszczania na nieruchomości sąsiedniej elementów infrastruktury telekomunikacyjnej.
Starania o wyrażenie zgody na wejście można podjąć za pomocą spotkań negocjacyjnych bądź kierując prośbę w formie pisemnej. Dobrą praktyką jest umieszczenie w piśmie do właściciela (najemcy) budynku, lokalu lub nieruchomości zastrzeżenia, iż pismo jest ostatnią próbą pozyskania zgody właściciela (najemcy) nieruchomości na wejście i kończy negocjacje stron. Zastrzeżenie takie pozwala uniknąć zarzutu przedwczesności wszczęcia postępowania administracyjnego z uwagi na toczące się negocjacje.

Wyrażenie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości.
Wyrażenie zgody przez właściciela (najemcę) nieruchomości, budynku lub lokalu umożliwia wejście na ich teren, celem przeprowadzenia prac.

Odmowa właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku, lokalu.
Brak zgody uniemożliwia wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, celem przeprowadzenia prac i jest podstawą dla przedsiębiorcy telekomunikacyjnego do wystąpienia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Sporządzenie wniosku o wydanie decyzji, o niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość.
W przypadku odmowy przedsiębiorca telekomunikacyjny może zwrócić się do organu administracyjnego o wyrażenie zezwolenia na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej, budynku lub lokalu przewidzianego w art. 47 ust. 2 ustawy [2] - Prawo budowlane. Dotyczy to tylko takich robót lub prac, które podlegają regulacji ustawy [2] - Prawo budowlane, czyli musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia na budowę lub dokonaniem zgłoszenia.
Zgodnie z treścią art. 47 ust. 2a ustawy [2] - Prawo budowlane, wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości dokonuje się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
Wzór formularza wniosku w postaci papierowej oraz w formie dokumentu elektronicznego został określony w drodze rozporządzenia [3] Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
Natomiast zgodnie z treścią art. 47 ust. 2c ustawy [2] - Prawo budowlane, wzór formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w formie dokumentu elektronicznego, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo.
Oficjalna rządowa aplikacja do składania wniosków w procesie budowlanym dostępna jest pod adresem: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/.
Uzasadnienie wniosku przedsiębiorcy telekomunikacyjnego powinno  jednoznacznie dowodzić, na podstawie zgromadzonej i niezbędnej w danym zakresie dokumentacji budowlanej, że wykonanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych wymaga wejścia na teren sąsiedni oraz, że podjęte przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego działania, w celu doprowadzenia do dobrowolnego skorzystania z sąsiedniego terenu, nie doprowadziły do dobrowolnego udostępnienia nieruchomości sąsiedniej.
Do wniosku należy co do zasady załączyć: pozwolenie budowlane, ewentualnie zgłoszenie (wraz z potwierdzeniem braku sprzeciwu), dowód prowadzenia i zakończenia negocjacji z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku, najemcą lokalu.
W przypadku, w którym dla przeprowadzenia prac wymagane jest wejście na kilka nieruchomości, przedsiębiorca telekomunikacyjny zobowiązany jest wystąpić z odpowiednią liczbą wniosków, odpowiadającą ilości nieruchomości, na które zamierza wejść (każdy wniosek inicjował będzie odrębne postępowanie).

Badanie wniosku.
Organ administracyjny prowadzący postępowanie, po ustaleniu swojej właściwości w sprawie, zobligowany jest przystąpić do zbadania spełnienia wymogów formalnych, złożonego przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego wniosku.
Organ przyjmuje wniosek.
Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia wniosku organowi administracji publicznej, co wynika z treści art. 61 § 3 ustawy [1] Kodeks postępowania administracyjnego, lub dzień wystawienia dowodu otrzymania, o którym mowa w art. 41 ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 poz. 285 z późn. zm.) - art. 61 § 3a ustawy [1] Kodeks postępowania administracyjnego.
Wniosek winien zawierać oznaczenie podmiotu, który go wnosi poprzez podanie firmy przedsiębiorcy telekomunikacyjnego.
Wniosek winien być również podpisany przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego zgodnie z zasadami reprezentacji. W imieniu przedsiębiorcy telekomunikacyjnego może działać pełnomocnik. Wówczas pełnomocnictwo (wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej od przedłożonego pełnomocnictwa, z zastrzeżeniem zwolnienia podmiotowego jednostek samorządu terytorialnego) stanowi załącznik do wniosku, a jego przypadkowy brak może zostać usunięty w trybie art. 64 § 2 ustawy [1] Kodeks postępowania administracyjnego (wezwanie do uzupełnienia braków formalnych).
Przepis art. 63 § 2 ustawy [1] Kodeks postępowania administracyjnego, określa minimalne wymagania, co do zawartości wniosku. Wniosek winien zawierać, co najmniej:
- wskazanie wnioskodawcy i jego adres,
- żądanie wnioskodawcy oraz
- czynić zadość innym wymaganiom określonych przepisami prawa i opisanym w procedurze.
Przy czym Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo formularz wniosku w formie dokumentu elektronicznego. Formularz ten zawarto także w załączniku do rozporządzenia [3] w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
Braki formalne wniosku stanowią w razie ich nieusunięcia podstawy do pozostawienia wniosku bez rozpoznania, natomiast braki materialno–prawne do wyrażenia przez organ decyzji odmownej.
Pozostawienie wniosku bez rozpoznania poprzedzone jest skierowaniem do przedsiębiorcy telekomunikacyjnego wezwania do: usunięcia braków formalnych wniosku, sprecyzowania treści żądania, podpisania wniosku bądź przekazania załączników wskazanych w treści wniosku.
Uzupełnienie przez przedsiębiorcę telekomunikacyjnego braków formalnych wniosku umożliwia podjęcie kolejnych czynności w sprawie przez organ administracyjny.

Ustalenie stron postępowania.
Stronami postępowania są: przedsiębiorca telekomunikacyjny (inwestor) oraz właściciel/najemca sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. O wszczęciu postępowania należy zawiadomić wszystkie osoby będące stronami w sprawie.

Ustalenie zasadności złożonego wniosku.
Organ w przedmiotowym postępowaniu zobowiązany jest do zbadania, czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu od jej właściciela bądź najemcy, oraz że starania te okazały się bezskuteczne. Dodatkowo organ bada, czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, jest niezbędne dla wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, objętych pozwoleniem na budowę bądź zaakceptowanym przez organ zgłoszeniem (niezbędność oznacza brak możliwość wykonania prac bez wejścia na teren budynku, lokalu, nieruchomości sąsiedniej).

Wydanie decyzji w sprawie.
W przypadku uznania zasadności wniosku organ wydaje decyzję stwierdzającą niezbędność wejścia na teren sąsiedni i określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Ponadto stosownie do orzecznictwa – powinna określać termin, w jakim możliwe jest korzystanie z nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek zamiejscowy w Krakowie z dnia 25 sierpnia 2003 r., II SA/Kr 784/99). Decyzja taka daje inwestorowi określone w niej prawo, jednocześnie nakładając na uprawnionego do sąsiedniej nieruchomości obowiązek, znoszenia wiążących się z tym prawem uciążliwości. Decyzja nie reguluje kwestii rekompensaty (odszkodowania) za zajęcie nieruchomości. W przypadku sporu odnośnie wartości takiego świadczenia, spór rozstrzyga sąd powszechny. Decyzja powinna określać warunki korzystania z nieruchomości sąsiednich.
Organ wydaje decyzję odmowną w przypadku stwierdzenia, że wejście na teren nieruchomości sąsiedniej, nie jest niezbędne do przeprowadzenia prac, narusza warunki pozwolenia budowlanego, bądź zgłoszenia, ma na celu jedynie ułatwienie/przyśpieszenie prowadzenia prac, prowadzenie prac wymaga zgód regulowanych odrębnymi przepisami, np. ustawy o drogach publicznych, jeżeli prace wykonywane są na obszarze pasa drogowego.
Decyzja w sprawie winna być wydana w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Doręczenie decyzji przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu oraz sąsiadowi.
Organ zobowiązany jest doręczyć decyzję przedsiębiorcy telekomunikacyjnemu, będącemu inwestorem oraz innym stronom postępowania.
Doręczenie odpisu decyzji w sprawie następuje zgodnie z przepisami działu I rozdziału 8 ustawy [1] Kodeks postępowania administracyjnego. Przedsiębiorca telekomunikacyjny może rozpocząć realizację inwestycji, jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na wejście na teren sąsiedni. Organ może nadać decyzji rygor natychmiastowej wykonalności, o ile przedsiębiorca zwrócił się do organu z takim wnioskiem. Utrudnianie w wykonaniu prac przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, może się wiązać z zastosowaniem środków egzekucyjnych.
Decyzja negatywna nie kreuje żadnych praw po stronie przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, natomiast decyzja taka może podlegać zaskarżeniu na zasadach ogólnych.